• Start
  • Nieuws
  • Gemeentelijk vastgoed: Een last of een kans?

Gemeentelijk vastgoed: Een last of een kans?

Gemeentelijk vastgoed: Een last of een kans?

Elke gemeente heeft vastgoed in haar bezit. Vaak staan voor het gebruik, onderhoud en beheer afspraken voor lange termijn vast. Echter, de politiek wil vaak sneller acteren. Levert dit spanning of juist mogelijkheden op? Hoe gaat de gemeente om met de verschillende rollen, van vastgoedbeheerder tot een organisatie met een maatschappelijke verantwoordelijkheid? Tijdens het BPPO in september sprak Michel du Chatinier, wethouder gemeente Alphen aan den Rijn, over hun dilemma’s, keuzes en ervaringen. Michiel Verlaak van HEVO deelde zijn ervaringen met vastgoed in het publieke domein.

Geplaatst: 12 oktober 2015

Deel deze pagina

VERSNIPPERD VASTGOED

“De afgelopen tientallen jaren is er veel maatschappelijk vastgoed gerealiseerd in Alphen aan den Rijn”, vertelt Michel du Chatinier. “Het gaat hier om veel geld, maar er zijn ook maatschappelijke doelen mee gemoeid. We zitten echter niet hoger dan 25% bezettingsgraad en dat is jammer van de ruimte die je tot beschikking hebt. Er is sprake van een versnipperde vastgoedregistratie, dus we zijn begonnen met een inventarisatie. We moeten weten wat we in handen hebben, wat het kost en hoe de geldstromen lopen.”

Het gaat bij de gemeente om veel vastgoed: van zwembaden en scholen, tot welzijnsaccomodaties en openbare ruimte. “Dat vraagt om beleid. Je wilt controle hebben per vastgoedobject. Wat is het doel met het gebouw? Hoe ziet het er technisch uit en wat is het onderhoud? Waarom hebben we dit gerealiseerd? Het had toen een doel, maar is ondertussen wellicht niet meer nodig. Dan is verkoop een optie,” aldus Michel. “Dat levert discussies op. De financiële waarde stelt soms niet veel voor, maar de emotionele waarde kan groot zijn.”

DILEMMA’S

Verduurzaming van vastgoed is belangrijk. De gemeente Alphen aan den Rijn heeft het omarmd als kans, maar liep daarbij tegen dilemma’s aan zoals:

  • Verschillende bestuurlijke petten; verschillende belangen zijn lastig. Het vraagt veel politieke lef om elkaar scherp te maken en het transparant te houden.
  • Kostprijsdekkende huur, en dan? Wat is kostprijsdekkend? Wat is winst?
  • Geografische spreiding van voorzieningen; wat is het uitgangspunt? Goed geografisch spreiden en maatwerk leveren is van belang, zeker bij Alphen aan den Rijn als fusiegemeente.
  • Concentratie van activiteiten versus behoud van identiteit van clubs/verenigingen; houd in de gaten voor wie je wat doet.
  • Hoe duurzaam wil en kun je zijn met vastgoed?
  • Vastgoed is langzaam en de politiek wil vaak snel.

NETWERKSAMENLEVING

Omgaan met vastgoed is een vak. Resultaten zijn geboekt met de verkoop van panden, het herzien van de verzekeringen, het innen van achterstallige huur, de herontwikkeling van schoollocaties en specifieke zaken voor een fusiegemeente, zoals het omgaan met de brandweer, woonwagenlocaties en de v.m. gemeentehuizen. Vastgoed is niet zomaar een afdeling van de gemeente; het is verbonden met de vele rollen van de gemeente en de maatschappelijke omgeving. “Ken elkaar, ken je netwerk. Er zit zoveel talent en deskundigheid. Als je het transparant maakt ontstaan er veel mogelijkheden. Dat betekent veel voor je speelveld. Je wilt het uiteindelijk voor je inwoners goed doen,” aldus Michel.

FOCUS

Hoe kijkt een private partij nu naar dit publieke domein? Michiel Verlaak (HEVO) vertelt: “Professioneel vastgoed management is een voorwaarde om maximaal rendement te halen uit de beleidsdoelstellingen.”
Op onderstaande afbeelding is te zien hoe door verschillende brillen naar vastgoed wordt gekeken. “Het grote verschil is dat de gebruiker van onderaf denkt (operationele beheer van gebouwen), om vervolgens op te schalen naar tactisch en strategisch niveau. De focus ligt op de huisvesting. Een belegger/eigenaar werkt precies andersom. Vraagt zich af waar wil ik in investeren?, om vervolgens door te vertalen hoe je dat operationeel maakt. De focus ligt op financieel rendement.”

RENDEMENT

“Een belangrijke invalshoek is om top down te kijken. Eerst nadenken over het beleidsdoel van vastgoed om dat vervolgens te vertalen naar strategisch huisvestingsplan. We hebben met tal van ontwikkelingen te maken, zoals op economisch en geografisch gebied. Dat heeft allemaal gevolgen voor vastgoed en beleid,” vertelt Michiel. Bij beleid hebben we het over ambities; wat willen we en wat is het maatschappelijk rendement? Bij vastgoed gaat het om de vraag ‘wat hebben we?’ en het financieel rendement. Het is een uitdaging om deze twee zaken samen te brengen. Hoe kun je maatschappelijk rendement blijven nastreven, terwijl je als gemeente toch ook het financieel rendement wilt optimaliseren?

Michiel herkent de dilemma’s van gemeenten. Hij geeft een aantal leervoorbeelden uit zijn eigen praktijk. Een interessant voorbeeld is dat van een hogeschool die te maken heeft met steeds wisselende leerlingenaantallen, verandering van behoefte van de accommodaties, korte termijn oplossingen en langetermijnstrategie en mogelijkheden met eigendom of huur. In de discussie bleken het interessante voorbeelden te zijn om de eigen gemeentelijke vraagstukken aan te spiegelen.

PRESENTATIES

Bekijk hier de presentatie van Michel du Chatinier, met bijbehorende video

Bekijk hier de presentatie van Michiel Verlaak. 

MEER INFORMATIE

Het Bestuurlijk Platform Professioneel Opdrachtgeverschap (BPPO) is een unieke plaats in Nederland voor gemeenten, waterschappen en andere publieke opdrachtgevers die hun opdrachtgeverschap en samenwerking verder professionaliseren. Bestuurders en ambtenaren komen bij elkaar om hun kennis, ervaringen en best-practices met elkaar te delen. Wilt u meer weten over het BPPO? Neem dan contact op met Henk Vereijken via 015-2026070 of h.vereijken@debouwcampus.nl.